距離中華企業(yè)上一次出現(xiàn)在上海土拍市場(chǎng)已經(jīng)六年了。
9月11日，上海出讓楊浦區(qū)新江灣一幅純住宅用地，最終，中華企業(yè)全資子公司上海潤(rùn)鉆置業(yè)有限公司擊敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手萬(wàn)科、華潤(rùn)，以38.13億元交易價(jià)款將該地塊收入囊中。對(duì)于該地塊的后續(xù)發(fā)展，中華企業(yè)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)(微信ID：china-crb)記者回應(yīng)道：“將會(huì)按照政府要求與公司計(jì)劃安排推進(jìn)相關(guān)開發(fā)事宜。”
這家上海解放后第一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的本土國(guó)資企業(yè)，在經(jīng)歷了前期激進(jìn)拿地、庫(kù)存高企、經(jīng)營(yíng)疲弱險(xiǎn)戴帽各種風(fēng)波后，于2016年迎來(lái)重組新生。
隨著2018年重組完成，中華企業(yè)成為上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下市場(chǎng)化房地產(chǎn)開發(fā)主要平臺(tái)，發(fā)展也逐漸復(fù)蘇。2019年上半年，中華企業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入91.41億元，同比增長(zhǎng)19.22%，實(shí)現(xiàn)歸屬母公司的凈利潤(rùn)16.72億元，同比大幅增長(zhǎng)100.56%。
經(jīng)營(yíng)改善后的中華企業(yè)也開始回歸上海土地市場(chǎng)。此前中華企業(yè)曾表示“要努力成為上海有重要影響力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”。
然而，當(dāng)前上海地價(jià)高企，作為一家小型規(guī)模的房企，想要持續(xù)聚焦上海市場(chǎng)并非易事。今年上半年，中華企業(yè)銷售額僅為66.34億元，僅拿新江灣這塊地就耗去上半年銷售額大半。后續(xù)如何開發(fā)經(jīng)營(yíng)、如何保證現(xiàn)金流、如何在上海穩(wěn)定獲取項(xiàng)目并存續(xù)經(jīng)營(yíng)，都是中華企業(yè)需要思考的問題，而對(duì)于上海項(xiàng)目在后續(xù)開發(fā)中是否會(huì)參照其他房企發(fā)展模式而引入合作伙伴，中華企業(yè)并未給予回應(yīng)。
重組之路一波三折
三年前，隨著上海國(guó)資改革持續(xù)推進(jìn)，具有國(guó)資背景的上海本土房企中華企業(yè)與其大股東上海地產(chǎn)集團(tuán)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題亟待解決，重組迫在眉睫。
2016年底，中華企業(yè)就發(fā)布公告稱，擬向上海地產(chǎn)集團(tuán)購(gòu)買完成業(yè)務(wù)整合后的中星集團(tuán)100%股權(quán)，總交易對(duì)價(jià)為185.22億元。其中，交易對(duì)價(jià)的85%是以發(fā)行股份的方式支付，另外15%是以現(xiàn)金方式支付。彼時(shí)中華企業(yè)擬以5.23元/股的股價(jià)向上海地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)行約30.1億股A股股份。此外，中華企業(yè)還計(jì)劃向華潤(rùn)商業(yè)、平安不動(dòng)產(chǎn)、平安磐海匯富、中遠(yuǎn)海運(yùn)資產(chǎn)、合享投資、金投基金六家企業(yè)發(fā)行18.16億股股份，以募資95億元配套資金。
然而，重組并非一朝一夕之事。僅時(shí)隔半年，中華企業(yè)就對(duì)上述收購(gòu)方案做出調(diào)整。除了發(fā)行股份方式和現(xiàn)金方式支付的比例保持不變，在新的收購(gòu)方案中，總交易對(duì)價(jià)由185.22億元縮減至174.72億元，計(jì)劃募資對(duì)象也從之前的六家減少為華潤(rùn)商業(yè)及平安不動(dòng)產(chǎn)兩家，配套資金的募資額由此前的95億元調(diào)整為不超過(guò)42億元，向上海地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)行股票價(jià)格也由5.23元/股下調(diào)至4.7元/股。
但變動(dòng)仍未結(jié)束。修改方案六個(gè)月后，中華企業(yè)再次對(duì)收購(gòu)方案做出調(diào)整，即在上次修改后方案的基礎(chǔ)上，募資金額再次減少，由不超過(guò)42億元調(diào)減至不超過(guò)26.76億元。
歷經(jīng)數(shù)次波折，最終于2018年初，中華企業(yè)以交易總對(duì)價(jià)174.72億元收購(gòu)中星集團(tuán)100%股權(quán)，且向華潤(rùn)置地和平安不動(dòng)產(chǎn)兩家企業(yè)非公開發(fā)行股份，募集配套資金不超過(guò)26.76億元。其中，華潤(rùn)置地控股的認(rèn)購(gòu)上限金額占募集配套資金總額的比例為92%，即24.62億元;而平安不動(dòng)產(chǎn)為2.14億元，占8%。
雖然過(guò)程曲折，且交易對(duì)價(jià)和募資金額與首次方案相比有大幅減少，但重組完成后，中華企業(yè)解決了長(zhǎng)期的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題。同時(shí)，成為上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下主要地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)也為中華企業(yè)的后續(xù)發(fā)展提供了動(dòng)力。
回歸后大手筆拿地
在2009年至2011年間，中華企業(yè)因?yàn)閿U(kuò)張而激進(jìn)拿地，最終導(dǎo)致庫(kù)存高企、經(jīng)營(yíng)壓力巨大。2011年至2012年，中華企業(yè)在土地市場(chǎng)沉寂了兩年，此后，拿地便謹(jǐn)慎起來(lái)。
今年9月11日，中華企業(yè)時(shí)隔多年再次現(xiàn)身上海土地市場(chǎng)。
按照要求，這宗純住宅用地70%需建中小戶型。對(duì)于地塊要求的建造條件，中華企業(yè)也回復(fù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者稱會(huì)嚴(yán)格按照政府要求與公司計(jì)劃安排推進(jìn)，但更具體的開發(fā)計(jì)劃，中華企業(yè)目前不便透露。
作為一家半年銷售規(guī)模僅有60多億元的小型房企，中華企業(yè)此次拿地可謂“大手筆”。按照中華企業(yè)回復(fù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者其銷售回款率89.34%計(jì)算，中華企業(yè)上半年回款金額約為59億元。
受行業(yè)融資收緊影響，不少房企在今年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上均表示會(huì)根據(jù)回款制定拿地金額，一般會(huì)將回款的50%用于后續(xù)拿地。
對(duì)此，陽(yáng)光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌向記者表示，若按回款的50%，扣除建造費(fèi)、三項(xiàng)費(fèi)用、稅費(fèi)等，可做到經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為正，否則，若買地占比超過(guò)50%，有可能出現(xiàn)年度經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為負(fù)，缺口要用融資解決，導(dǎo)致依賴融資推動(dòng)經(jīng)營(yíng)的做法。
按照此標(biāo)準(zhǔn)，中華企業(yè)此次拿地金額已經(jīng)超過(guò)上半年回款的50%，一塊地的拿地金額就占了上半年銷售回款的約64%，且今年上半年公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-8.9億元，比去年同期大幅下降231%。現(xiàn)金流緊張的情況下，中華企業(yè)后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)依賴融資的可能性較大。
禹洲地產(chǎn)副總裁、首席財(cái)務(wù)官兼公司秘書邱于庚也表示：“如果拿地金額超過(guò)回款的50%，則凈負(fù)債率會(huì)上升。”
據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，中華企業(yè)在上海公開市場(chǎng)已經(jīng)多年未拿地，最近一次出現(xiàn)在上海土拍市場(chǎng)還是2013年。上海項(xiàng)目獲取少，在其他地區(qū)拿地也甚少，這導(dǎo)致中華企業(yè)目前存續(xù)項(xiàng)目不多。雖然重組后，中星集團(tuán)的地產(chǎn)項(xiàng)目并表到中華企業(yè)，但隨著這些項(xiàng)目逐漸消耗，如果不適時(shí)補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)地塊，中華企業(yè)將面臨無(wú)項(xiàng)目可賣的局面。尤其是目前上海出讓的住宅用地較少，地價(jià)較高，如何在各路房企競(jìng)爭(zhēng)中突圍獲取土地是中華企業(yè)下一步將面臨的問題。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦則認(rèn)為，此次中華企業(yè)所拿地塊市場(chǎng)稀缺性較高，擁有濕地、文化、商業(yè)等多種資源，居住氛圍較好，且中華企業(yè)以前就擅長(zhǎng)開發(fā)高端住宅，此次新江灣地塊價(jià)值也符合中華企業(yè)的定位。雖然相比自身規(guī)模，此次拿地金額較高，但中華企業(yè)背靠國(guó)企上海地產(chǎn)集團(tuán)，優(yōu)勢(shì)明顯，隨著后續(xù)在上海的部分高端項(xiàng)目入市，將會(huì)使其現(xiàn)金流有進(jìn)一步改善。