沒有回款的簽約銷售都是耍流氓。在行業(yè)下行、融資收緊的情況下，回款率開始成為開發(fā)商考核的要點(diǎn)。8月13日午間，旭輝控股(集團(tuán))有限公司(00884，以下簡(jiǎn)稱“旭輝控股”)發(fā)布年中業(yè)績(jī)報(bào)告。
同日下午，旭輝控股也于上海及香港兩地舉辦2019中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，除了884.4億元的簽約銷售數(shù)據(jù)外，該公司95%的回款率成為投資者和媒體關(guān)注的焦點(diǎn)，旭輝方面也明確，下半年將堅(jiān)持現(xiàn)金為王的策略以及不拿地王的紀(jì)律，并將放緩擴(kuò)張腳步，原則上不再進(jìn)入全新城市，做好既有開發(fā)城市的深耕。
談高回款率：
堅(jiān)持現(xiàn)金為王
2019年上半年，旭輝控股實(shí)現(xiàn)合約銷售884.4億元，同比增長(zhǎng)34%，其中，90%來自一二線及準(zhǔn)二線、強(qiáng)三線城市，浙江、江蘇、北京、上海四大區(qū)域的銷售額均突破百億。在所有數(shù)據(jù)中，旭輝的95%回款率頗為引人注目，較2018年上升8個(gè)百分點(diǎn)。
“旭輝去年底簽約回款88%，到了今年前6個(gè)月95%，這是一個(gè)驚喜，不是意外。”旭輝控股首席財(cái)務(wù)官楊欣認(rèn)為，以一二線為主的開發(fā)商會(huì)賣得比較好，今年上半年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)都是比較亮麗的。
此外，一二線城市所擁有的信貸資源或金融資源比較豐富，在快速銷售的同時(shí)，比較豐富的金融資源會(huì)對(duì)回款有非常好的支撐作用。楊欣直言，沒有回款的銷售就是耍流氓。
旭輝控股總裁林峰也坦言，集團(tuán)內(nèi)部設(shè)有專門的回款小組，各地KPI考核也是看回款，不只看銷售。在其看來，地產(chǎn)企業(yè)的造血能力遠(yuǎn)比融資能力更重要。
身處行業(yè)下行期，越來越多的房企將“現(xiàn)金為王”奉為企業(yè)穩(wěn)健及安全經(jīng)營(yíng)的“護(hù)城河”。
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2018年以來，百強(qiáng)企業(yè)更加重視現(xiàn)金流管控，整體經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)回正或回升。降負(fù)債與促回款，成為百強(qiáng)房企尤其是標(biāo)桿房企確保企業(yè)財(cái)務(wù)安全與穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的主流選擇。
“現(xiàn)金為王最核心的是企業(yè)自身的造血能力。旭輝始終堅(jiān)持有質(zhì)量的銷售和有利潤(rùn)的銷售，這為企業(yè)下半年的銷售提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。”此外，林峰還表示，以銷定產(chǎn)、降低庫存，提高去化、加快回款，將是旭輝集團(tuán)下半年的發(fā)展策略。
事實(shí)上，從旭輝的銷售均價(jià)上也能看得出該公司的區(qū)域布局：今年上半年銷售均價(jià)同比增長(zhǎng)14%，達(dá)到17400元/平方米，這一均價(jià)在已經(jīng)發(fā)布的房企半年報(bào)中屬于較高水平。
談擴(kuò)張：
下半年買地節(jié)奏會(huì)放緩
銷售收入明顯增加的旭輝集團(tuán)預(yù)計(jì)，2019年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)收緊，流動(dòng)資金緊張環(huán)境將于短期內(nèi)持續(xù)。并由此判斷，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)已于2019年上半年有所降溫，下半年銷售可能持續(xù)疲軟，且在各線城市之間繼續(xù)分化加劇，二線及優(yōu)質(zhì)三線城市的地價(jià)出現(xiàn)回調(diào)。
為此，林峰也表態(tài)稱，旭輝控股下半年買地節(jié)奏會(huì)放緩，公司將在原有的城市中深耕，降低庫存，提高去化，加快回款，加快現(xiàn)金周轉(zhuǎn)。
“當(dāng)前旭輝已經(jīng)布局了80個(gè)城市，下半年可能不會(huì)再進(jìn)入新城市，會(huì)在已經(jīng)進(jìn)入的城市深耕。”在林峰看來，土儲(chǔ)是一把雙刃劍，土儲(chǔ)太少有發(fā)展壓力，土儲(chǔ)過高企業(yè)財(cái)務(wù)成本會(huì)很大。至于土地儲(chǔ)備獲取，只有適合企業(yè)的才是最好的。
數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，旭輝控股合計(jì)新增土儲(chǔ)878萬平方米，其中近四成來自非招拍掛渠道。
截至7月底，旭輝控股總土地儲(chǔ)備6300萬平方米，總貨值9800億元，其中一二線及準(zhǔn)二線占比接近九成。
“旭輝現(xiàn)在賬上有500多億元現(xiàn)金，下半年會(huì)把一些短期負(fù)債還掉，使得可以靈活撥備的錢更多，四季度也許會(huì)出現(xiàn)窗口期。”不過林峰補(bǔ)充道，旭輝將嚴(yán)守投資紀(jì)律，堅(jiān)決不拿地王。
此外，北京商報(bào)記者了解到，旭輝控股還在舊改方面展開了探索。據(jù)悉，當(dāng)前旭輝控股通過“合作開發(fā)+舊城改造”的模式布局粵港澳大灣區(qū)，目前已進(jìn)入最具發(fā)展?jié)摿Φ?個(gè)城市，合計(jì)鎖定逾30個(gè)項(xiàng)目，總建面約600萬平方米。并在廣州成立了舊改公司，完成簽訂6個(gè)村的舊改協(xié)議。
北京商報(bào)記者 孟凡霞 榮蕾
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